[하단점]부동산민법 이대호 교수 주임법 상임법 비교표 7월14일 하단점

하단장원고시학원부원장
2020-07-13


"구슬이 서말이라도 꿰어야 보배" 라는 말이 있습니다. 자료만 모으기 보다는 활용하는 것이 더욱더 중요합니다.

매일 매일 그날 수업내용중 중요하다고 생각되는 부분을 교수님이 직접 출제하여 테스트 합니다.

이는 수업에 보다 집중 할 수 있는 기회를 제공하고 매일 매일 반복 함으로써 시험에 대한 적응을 돕기 위해 마련된 서면하단장원고시학원만의 Daily_test 입니다. 테스트후 쉬는 시간이나 자투리 시간을 통해 꼭 반복학습 하셔서 내것으로 만들어 갑시다 !!

오늘도 즐거운 하루되세요~


주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교



주택임대차보호법

상가건물임대차보호법

목 적

주택임차인의 주거생활안정 보장

상가건물임차인인 영세상인의 권리보장

적용범위

ㆍ주거용 건물의 전부ㆍ일부 임대차에 적용

ㆍ임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 겸용건물에도 적용

ㆍ미등기주택, 사용승인을 받지 못한 주택, 미등기전세에도 적용

ㆍ대한토지주택공사와 지방공사, 중소기업에 해당하는 법인에게도 적용 ○

⇒ 그 외 법인에게는 적용 ×

ㆍ상가건물의 임대차에 관하여 적용

ㆍ사업자등록의 대상이 되는 건물에 적용

ㆍ임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 하는 겸용건물에도 적용

ㆍ대통령령이 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 임대차에는 적용 안됨

ㆍ미등기건물, 미등기전세에도 적용

ㆍ법인에게도 적용 ○


적용대상 보증금

(환산보증금 기준)

보증금제한 없음

ㆍ서울특별시 : 9억원 이하

ㆍ과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시

: 6억 9천만원 이하

ㆍ 광역시(군지역과 부산ㆍ인천시 제외), 세종ㆍ파주ㆍ안산ㆍ용인ㆍ김포 등 : 5억 4천만원 이하

ㆍ 그 밖의 지역 : 3억 7천만원 이하

대항력

주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력 발생 ⇒ 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봄 (상가에도 승계제도 적용)

건물의 인도와 사업자등록을 ‘신청’한 다음날부터 대항력 발생 ⇒ 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물임대차에 대하여도 적용된다.

우선 변제권

대항요건과 확정일자(읍ㆍ면사무소, 동주민센터, 지방법원과 등기소, 공증인 등이 부여)를 갖춘 경우에 인정 → 배당요구 종기까지 존속하여야 함

대항요건과 확정일자(관할 세무서장이 부여)를 갖춘 경우에 인정

→ 배당요구 종기까지 존속하여야 함

우선

변제권의 승계

금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우

→ 양수한 금액의 범위에서 임차인의 우선변제권을 승계함

다만, 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

경매신청

ㆍ임차인이 보증금반환청구 소송의 확정판결 기타 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우

⇒ 반대의무의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.(건물을 비우지 않고도 ○)

ㆍ보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법을 준용한다.

경매에 의한 소멸

ㆍ임차권은 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 경락에 의하여 소멸한다.

ㆍ다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그러하지 아니한다.

소액

보증금

(최우선 변제금)

ㆍ경매신청등기 전에 대항력을 갖추어야(확정일자×)

ㆍ주택가액의 1/2 범위 내에서 인정


▶ 우선변제를 받을 범위 → ‘순수한 보증금’ 기준

1. 서울특별시 : 1억1천만원 (3,700만원)

2. 과밀억제권역 : 1억원 (3,400만원)

3. 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)

세종시, 안산시 기타 : 6,000만 (2,000만원)

4. 그 밖의 지역 : 5천만원 (1,700만원)

ㆍ경매신청등기 전에 대항력을 갖추어야(확정일자×)

ㆍ건물가액의 1/2 범위 내에서 인정


▶ 우선변제를 받을 범위 → ‘환산보증금’ 기준

1. 서울특별시 : 6,500만원 (2,200만원)

2. 과밀억제권역 : 5,500만원 (1,900만원)

3. 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)

안산시 기타 : 3,800만 (1,300만원)

4. 그 밖의 지역 : 3,000만원 (1,000만원)


주택임대차보호법

상가건물임대차보호법

임차권

등기명령

ㆍ임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택(건물)의 소재지 관할 법원에 신청가능

ㆍ임차권등기가 경료된 주택(상가)을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권 없음

임대차 기간

ㆍ최단존속기간 - 2년, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

ㆍ최단존속기간 - 1년, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

묵시적 갱신

(법정갱신)

ㆍ임대인이 기간만료 전 6월부터 1월까지, 임차인이 기간만료 전 1월까지 통지 ×

⇒ 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

ㆍ임대인이 기간만료 전 6월부터 1월까지 통지 ×

→ 임차인에 관하여는 규정이 없음

⇒ 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

해지통고

ㆍ묵시적 갱신의 경우 ⇒ 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

계약갱신

요구

규정 없음

ㆍ임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 요구

⇒ 임대인은 정당한 이유없이 거절하지 못함

ㆍ최초 임대차기간을 포함 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 가능 (→ 법정갱신에는 적용 ×)

ㆍ차임과 보증금은 제11조에 따른 증감가능

ㆍ대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물임대차에 대하여도 적용된다.

전대차관계에 적용

규정 없음

ㆍ계약갱신요구, 묵시적 갱신, 차임연체와 해지, 차임증감청구권, 월차임전환시 산정률의 제한에 관한 규정 등 → 전대차관계에도 적용된다.

ㆍ임차인의 차임연체가 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

차임 등의 증감 청구권

ㆍ사정변경에 따라 장래에 대하여 그 증감청구 가능 ⇒ 증액의 경우에는 20분의 1 초과 ×

ㆍ임대차계약 또는 증액 후 1년 이내에는 증액 ×

ㆍ사정변경에 따라 장래에 대하여 그 증감청구 가능 ⇒ 증액의 경우에는 100분의 5 초과 ×

ㆍ임대차계약 또는 증액 후 1년 이내에는 증액 ×

월차임 전환시

제한

대통령령이 정하는 비율(연 1할)과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령으로 정하는 이율(연 3.5%)을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

대통령령이 정하는 비율(연 1할2푼)과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령으로 정하는 배수(4.5배)를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

임차권

승계제도

임차인이 사망한 경우 ⇒ 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계에 있는 자가 단독으로 또는 2촌 이내의 친족과 공동으로 임차인의 권리ㆍ의무를 승계

규정 없음

임대차 정보제공

주택임대차에 이해관계가 있는 자(임대인 동의 ×)와 임대차계약을 체결하려는 자(임대인 동의 ○)는 확정일자부여기관에 임대차정보의 제공을 요청할 수 있음

상가건물임대차에 이해관계가 있는 자(임대인 동의 ×)와 임대차계약을 체결하려는 자(임대인 동의 ○)는 관할 세무서장에게 임대차정보의 제공을 요청할 수 있음

기타

ㆍ주거용(상가) 건물에 해당여부는 공부상 표시가 아니라 실지용도에 따라 판단하여야 한다.

ㆍ본법에 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효이다(편면적 강행규정).

ㆍ일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.